Ya no compres, alquila!

Desde siempre, en todas la familias, estábamos acostumbrados a destinar los primeros ahorros a la compra de “el piso” para establecer nuestra unidad familiar y de algún modo, para asegurar el futuro de nuestros hijos.

Evidentemente ya hace mucho tiempo que esto ha ido cambiando progresivamente. El mercado laboral ya no es el que era, y la posibilidad de ahorro de las familias a descendido drásticamente. Actualmente una pareja joven, incluso trabajando los dos, lo tendrá muy complicado para poder acceder a la compra de una vivienda.

Eso está haciendo que los grandes grupos de inversión estén intentando cambiar sus modelos de negocio para llegar a ese nicho de mercado. Ya no buscan compradores, buscan inquilinos.

 

 

En 2012 comenzó una tendencia donde fondos de inversión muy agresivos compraban suelo y viviendas en alquiler a la Sareb y a la banca en general a muy buen precio lo que les permitía especular y conseguir grandes resultados económicos. Esta tendencia está cambiando rápidamente hacia nuevos fondos de inversión más conservadores que buscan grandes carteras de alquileres a largo plazo en España. Se cierra el primer ciclo y se va abriendo otro que culminará con un nuevo perfil de caseros, que se conforman con rentabilidades de entre el 3,5% y el 5%. El fondo holandés APG y AXA IM, la gestora inmobiliaria del grupo asegurador (con alquiler de pisos libres y protegidos), son ejemplos de estos caseros dispuestos a ofrecer alquileres a largo plazo, a los que se sumaría Allianz. Y los que faltan por llegar.

Desde hace unos años, inversores con capital de aseguradoras y de fondos de pensiones están entrando en el sector de la vivienda con una perspectiva a muy largo plazo y exigiendo rentabilidades muy inferiores a las que exigen otro tipo de fondos, y esto está revolucionando el alquiler en otros países europeos. Ahora, estos inversores han comenzado a poner su foco en el mercado español. Buscan grandes carteras de viviendas alquiladas, “Build to rent” llave en mano (construir para alquilar), en el que el promotor propietario del suelo edifica un bloque de pisos para alquilar y se lo vende a un fondo , que financia la operación y participa en el diseño del proyecto.

Las aseguradoras y fondos de pensiones, sobre todo alemanes, son los grandes compradores de estas promociones “llave en mano”. En Alemania, Holanda o Suecia está muy desarrollado el mercado de bloques residenciales con propietario único y gestión profesional.

Este nuevo modelo de negocio aún es escaso a día de hoy por falta de activos. Lo que predomina por ahora son las operaciones realizadas por plataformas de inversión, como el fondo norteamericano Ares y la gestora estadounidense Greystar, líder en residencias de estudiantes en España, con estrategias de permanencia a medio plazo en el mercado del alquiler en las principales capitales. Ante la falta de producto alquilado están optando por activar los suelos haciendo operaciones build to rent, que sin duda será la estrella del mercado inmobiliario en los próximos años.

 

 

Lo que se anuncia en España es un modelo ya ensayado en ciudades europeas y, como en Londres, vendrán también los fondos especializados en mantenimiento y gestión de edificios. Será un camino para introducir profesionalización, una de las graves carencias del alquiler. Se dice que los propietarios profesionales están entre el 5 y 10%, y que entre el 90% y el 95% de los alquileres está en manos de particulares. Y en ese 5% se incluyen las casi 30.000 viviendas en alquiler que tiene el mayor casero de España, el fondo estadounidense Blackstone o Azora, con 14.000 casas.

La realidad es, que el contexto de precarización laboral que vivimos actualmente, descarta la compra de vivienda para varias generaciones y eso está dando margen a que surjan nuevos modelos de negocio orientados al alquiler a unos precios razonables. Sin duda, el “Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” aprobado el pasado mes de julio, colabora en el objetivo de dar más estabilidad al mercado, proteger más y mejor a los inquilinos y dar más seguridad a los propietarios actuando sobre la escalada de precios que no ha parado de subir durante el último lustro.

 

Fuentes: BOE, El Economista, El País, La Vanguardia.

 

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