¿Existe riesgo de una nueva “burbuja” inmobiliaria?

Tras cinco años al alza, Barcelona, la ciudad donde se inició la recuperación inmobiliaria, parece dar síntomas de un cambio de sentido.

El mercado inmobiliario no para de crecer, los precios, las ventas, la concesión y el importe de las hipotecas, van en aumento. Desde el sector inmobiliario y de la promoción no dejan de lanzar mensajes claramente optimistas y la mayoría de estadísticas parecen reflejarlo. Pero justamente ese optimismo y esos porcentajes donde se observa una evolución en los precios, tanto en compra como en alquiler, comienzan a despertar cierta preocupación en algunos observadores económicos, ya que recuerdan a lo que sucedió en los años previos al estallido de la burbuja.

Como se ha apuntado desde la Dirección General de la Sociedad de Tasación en diversas ocasiones, el mercado inmobiliario en España se mueve con ciclos de 16 años, ocho de caídas de precio y actividad, seguidos de ocho años al alza. Según ésta teoría, dado que en 2014/2015 el mercado tocó fondo y empezó claramente a remontar, éste podría dar la vuelta en 2022/2023.

Todos sabemos que dentro del sector inmobiliario hablar de cambio de tendencia es un tema tabú, pero desde algunas grandes empresas se destaca que comienza a notarse un cierto agotamiento en Barcelona, lo que suele indicar lo que puede suceder en otras ciudades dentro de poco tiempo. Hay dos ciudades que sirven como barómetro para conocer la realidad del mercado inmobiliario en España. Por un lado Zaragoza, que siempre se mueve en línea con el mercado nacional y por el otro Barcelona, que suele ser el primer mercado en crecer y estabilizarse. Esto se viene observando desde 2014 y ahora vemos que, aunque el mercado a nivel nacional sigue en fase de crecimiento, Barcelona está mostrando síntomas de cansancio. Una desaceleración que se debe fundamentalmente al agotamiento de un mercado que ha superado los límites de lo que la mayoría de familias pueden pagar por la compra o el alquiler de una vivienda. Incluso hay muchas familias que han optado por trasladar su residencia habitual fuera de Barcelona para poder acceder a mejores precios.

Por otra parte, la prestigiosa agencia Moody’s se hace eco de los primeros síntomas de riesgo en el mercado inmobiliario. Estima que el precio de la vivienda en España subirá entre el 2% y el 3% en los próximos años.

La escalada de precios de la vivienda en los últimos tiempos ha provocado que se estén repitiendo prácticas peligrosas previas a la crisis. El informe de Moody’s sobre el sector inmobiliario español alerta que el porcentaje de deuda sobre el valor de los inmuebles financiados tocó el máximo histórico el último trimestre de 2018.

Esto se produce al tiempo que la capacidad de ahorro de las familias está en mínimos históricos, lo que ha puesto en alerta a los analistas de la agencia. La escalada de precios hace que los bancos sean más flexibles a la hora de ofrecer mayor porcentaje de financiación de la vivienda, pensando que la subida futura del precio compensa ese riesgo.

   

En cualquier caso, “Estamos ante un mercado inmobiliario que va a dos velocidades. Madrid y Catalunya con crecimientos de precios del 10% y del 8% respectivamente están tirando de la media nacional que está en el 6%, pero hay otras zonas con subidas apenas del 1% o incluso menos”, explica Miguel López, analista de Moody’s en Madrid.

Las previsiones de la agencia de calificación es que ese crecimiento se modere y se estabilice entorno al 2% o 3% en los próximos tres años. Los movimientos migratorios que continuarán llevando población a las grandes ciudades serán el principal motor del crecimiento de los precios.

Las reformas introducidas tras el estallido de la burbuja, con mayores exigencias para obtener crédito y la política restrictiva impuesta por el Banco Central Europeo, ha servido para contener en parte el riesgo. “El perfil de las personas a las que se les concede un crédito hipotecario parece que están mejor preparadas para afrontar posibles problemas que puedan surgir en los próximos años”, explican en Moody’s. Aunque una subida desmesurada de los precios de la vivienda, unida a un posible repunte de los tipos de interés, podría devolver a los españoles al escenario de dificultad de acceso a la vivienda que ya se vivió en los peores momentos de la crisis financiera. En la actualidad, la tasa de esfuerzo que tiene que hacer una familia para pagar el primer año de un crédito hipotecario está, entre un 8% y un 17% por debajo de los peores momentos de la crisis. “Si el precio de la vivienda sube un 20% en los próximos años y los tipos de interés llegan al 1,5%, sin que se modifiquen los ingresos familiares, la proporción de los hogares destinada a pagar la hipoteca podría volver a la situación de riesgo de los niveles precrisis”, advierte el informa Moody’s.

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